法人での不動産投資は節税になりますか？

法人での不動産投資を考えている方は、既に個人で不動産をお持ちの方で所得税の負担に頭を悩まされている方、若しくは既に会社をお持ちの方ではないでしょうか？

法人での不動産投資が節税になるかどうかは、ケースバイケースといえます。それでは、どんな場合に法人の方が節税としてメリットが見込めるのでしょう。今回は「法人での不動産投資と節税」について、様々な観点からご説明していきます。

個人の税金と法人の税金

個人の所得税は、下記の表のように累進税率になっています。累進とは、数が増加するにつれ、対する比率が増していくという意味で、累進税率は、所得が高い人ほど税金が高くなることを意味します。

所得税の速算表

一方、中小企業の法人税は、同じ税率で課税する比例税率で所得800万円以下は15％、800万円を超えると23.4％（平成30年4月1日以後開始事業年度23.2％）となります。したがって、概ね所得が1,000万円を越えている方は、法人を設立して不動産投資をした方が有利になると考えられます。

法人の代表的な節税対策

不動産投資に限らず法人は個人より節税が可能です。法人の代表的な節税策をご紹介します。

法人と役員報酬

例えば、個人で不動産投資をした場合、家族への給与の支払については制限が設けられていますが、法人での不動産投資なら、家族を非常勤役員にして、役員報酬として支払えば所得の分散を図ることができます。

前述したように、所得税は累進税率ですので、所得を分散した方が税率は下がり、節税効果が高まります。

法人と生命保険

法人で節税を図るもうひとつの方法は生命保険です。たとえば、個人の確定申告を思い出してください。年間100万円の保険料を支払っていても所得から控除してくれるのは最大12万円です。一方、法人であれば、年間300万円、400万円の保険料を全額費用で処理することも可能です。

いかがでしょうか？法人の代表的な節税策をあげました。法人の場合は不動産投資をはじめ節税策が数多くあります。法人化のタイミングは一概には言えませんが、節税の面からメリット・デメリットを検討してみることは非常に重要なことです。

不動産投資のデメリット

それでは、次に不動産投資のデメリットもご紹介しましょう。これからは、個人、法人ともに共通です。

不動産投資と減価償却費

不動産投資自体、近年、節税効果が封じ込められています。以前は、サラリーマンがマンションの1室を買って、不動産所得のマイナスと給与所得などの通算で節税を図るということが行われていました。

しかし、平成10年4月1日以降の取得建物より、また、平成28年4月1日以降の取得建物付属設備（給排水設備、衛生設備、エレベータ設備等）構築物（門、へい等）についても、節税効果の高い減価償却方法である定率法が採用できなくなりました。

なぜ減価償却に定率法が使えないと、節税メリットが見込めなくなるのでしょう。もう少し詳しくご説明していきます。

　定率法と定額法

減価償却とは建物等の固定資産を時の経過と共に費用化していく手法のことで、定額法と定率法が代表的な減価償却方法です。

下記の表を参考にして下さい。定額法とは、毎年の減価償却費が一定である償却方法で、定率法とは、初年度が一番多くて、年々逓減していく償却方法です。減価償却費（費用）が多いということは、それだけ所得が少なくなるということを意味します。

不動産投資は、定率法が規制されたことにより、損益通算による節税が封印されました。

不動産投資と相続税

さて、不動産投資と言えば相続税対策が頭に浮かびますが、この場合は、法人ではなく個人での不動産投資をお勧めします。

相続税対策は、大きく2つに分けることができます。ひとつは自分の財産を減らすこと、すなわち、子供や孫への贈与です。もうひとつは、「お金」を「物」に替えることです。その代表的な手法がアパートやマンション等を取得することでことです。この場合は、一般的には、法人で取得するより、個人で取得するほうが節税になります。

相続が発生した場合、土地の評価は時価ではなく、時価の80％程度で評価されます。また、建物は、取得価額でなく、固定資産税評価額（取得価額の40％～60％程度）で評価されます。つまり、1億円のお金で土地5千万円、建物5千万円を購入した場合、土地は4千万円、建物は25百万円位で評価されることになります。すなわち、1億円のお金が65百万円の不動産になり、相続税の節税対策が35百万円できたということになります。

不動産投資とキャッシュフロー

不動産投資で一番気をつけなければいけないことは資金繰りです。すなわち、不動産投資は、通常、借金をして取り組みますが、不動産投資で所得があがっても、その所得（お金）が銀行返済に回ってしまい、所得はあるけれども手元にお金がないということもよくあります。

不動産投資を始めるときには、所得税、法人税の問題だけではなく、資金繰り等も検討する必要があります。

まとめ